Neden Tarihi Yarımada?

Dünyada bugüne kadar büyük şehirlerde oluşan gayrimenkul değerlerinin gelişim trendlerine bakıldığında tarihsel olarak önce şehir merkezinin ( Downtown’nun ) kurulduğu ve geliştiği, ardından şehrin banliyölerinin oluştuğu gözlenir.
Oluşan ilk birincil banliyö yerleşimlerinin ardından, elli yıllık bir zaman diliminde ikincil banliyö bölgeleri oluşmakta ve en nihayetinde genel gayrimenkul yatırım trendi tekrar Eski Şehir Merkezine yani yabancıların tanımlamasıyla “ Downtown”na yönelmektedir.
İlk aşamada şehir merkezi ile banliyölerinin arası uzak mesafelerde değildir. Ancak yine de banliyölerle şehir merkezi arasında tren ya da diğer toplu taşım araçlarının kullanılması zorunludur. Şehir merkezi etrafında kurulan bu birincil halka banliyöler genellikle ilk sanayi yerleşkelerinin çevresinde konuşlanmışlardır.
Bu şehirleşme serüveni içerisinde gayrimenkullerin değerlenme süreçlerine bakıldığında ilk etapta şehir merkezleri, ikincil aşamada banliyöler üçüncü aşamada ise banliyöler ile şehir merkezleri arasındaki araziler ve sanayi ( fabrika ) arsaları yer alır.
Dünya genelinde Büyükşehirlerin Tarihsel gelişimine bakıldığında bu banliyöler ile şehir merkezi arasındaki sanayi ( fabrika ) arsalarının konut projelerine dönüşmeye başlamasıyla ikincil halka sanayi bölgeleri ve çevresinde ikincil banliyöler oluşmaya başlar.
Bu aşamada gözden kaçırılmaması gereken en önemli unsur ise yerleşim birimleri arasındaki mesafelerin birbirinden coğrafik olarak artık çok uzaklaşmasıdır.
Buraya kadar anlattıklarımızı İstanbul geneline indirgersek şu şekilde bir örnekleme yapılabilir;

• İstanbul’un Şehir Merkezi ( Downtown ) Tarihi Yarımada ve Beyoğlu’dur.
• Birincil sanayi bölgelerine ve çevresindeki banliyölere örnek olarak ise Kâğıthane, Levent, Büyükdere ve Bakırköy verilebilir.
• Zamanla şehir merkezi ile banliyöler arasındaki arazilerin dolmasıyla oluşan ikincil banliyölere ise Beylikdüzü, Kartal, Samandra, Sultanbeyli, Çekmeköy, Sarıgazi, Esenyurt, Bahçeşehir gibi bölgeler örnek gösterilebilir.
Bu perspektifte bakacak olursak İstanbul’un tarihsel gayrimenkul gelişiminde tam da bugünlerde yaşanan fotoğraf ise şu şekilde özetlenebilir;
• Birincil banliyö halkasıyla ikincil banliyö halkası birleşmekte; bu iki bölgenin arasında kalan araziler hızlı bir şekilde onlarca Konut, Alışveriş Merkezi ve Ticari Gayrimenkul Projeleri ile doldurulmaktadır.
• Yapılan bu yeni gayrimenkul projeleri agresif ve amansız bir şekilde büyük bütçeli reklam stratejileriyle pazarlanmaya çalışılmaktadır.
• Bu pazarlama telaşının temelinde ise temel iktisat kuralları yatmaktadır.
• Şöyle ki; Gayrimenkul ve inşaat sektörüne vakıf veya bu işin içinde olan kişilerin bildiği gibi yapılacak basit maliyet hesaplarında arsa ve inşaat maliyetleri toplamından oluşacak “Proje Maliyetleri” bu projenin satışından elde edilecek “ Proje Satış Gelirinin” en fazla yarısıdır.
• Diğer bir değişle Gayrimenkul projelerinin ( Konut, Alışveriş Merkezi ya da Ticari Gayrimenkul ) ortalama kar marjı % 100 ila % 300 arasında değişmektedir.
• Böylesine yüksek kar marjı olan inşaat sektörü ister istemez kar marjı daralan diğer sektörlerde sermaye birikimi yaratmış firmaları ( Tekstil sektörü v.b.) da sektöre çekmektedir.

Sonuç olarak; İstanbul dünyanın Londra, Newyork, Tokyo gibi diğer büyük metropollerine benzeyen devasa; kendi içerisinde birçok şehircik barındıran ve çok geniş coğrafyaya sahip bir mega kent görünümüne bürünmektedir.

 

GAYRİMENKUL YATIRIMCISININ OLASI YANLIŞ KARARI…

Dünyada bugüne kadar büyük şehirlerde oluşan gayrimenkul değerlerinin gelişim trendleri çerçevesinde İstanbul özeline bakıldığında bugün için gayrimenkul yatırımcısının aşağıdaki unsurları dikkate alması gerekmektedir.

• İstanbul ikincil halka banliyö şehirleşmesinin ardından artık yerleşim ölçeği çok büyük bir şehir haline gelmiştir. Öyle ki İstanbul’da yerleşimin başladığı bölge ile bittiği bölge arası il sınırlarını da aşarak 200 kilometreyi aşkın haldedir.
• Böylesine geniş bir coğrafyada her ne kadar metro, tünel, deniz ulaşımı kullanılsa da “Şehir Merkezi” ne yapılacak ulaşımda birkaç saate varan büyük zaman kayıplarının yaşanmasına yol açmaktadır. Giderek çetin hale gelen yaşam koşulları ve iş dünyası rekabetinde İstanbul ‘luların böylesine bir zaman kaybına tahammülü zorlaşmaktadır.
• Bu çerçevede bakıldığında gayrimenkul yatırımcısını bekleyen İstanbul’un şehir merkezine oldukça uzak mesafelerde inşa edilmiş satılık onbinlerce gayrimenkulün erimesi ve satış sonrası prim yapması yılları bulabilecektir.
• Diğer bir değişle bir çok gayrimenkul yatırımcısının elli yıl öncesine bakıp “ Levent de bir zamanlar banliyö idi. Şimdiki değeri ölçülemiyor.” perspektifinde yapılacak gayrimenkul değerlemeleri son derece hatalıdır. Çünkü Levent Şehir merkezine kilometre olarak çok yakındır.

 

NEDEN TARİHİ YARIMADA?

İstanbul’un Şehir Merkezi olan Tarihi Yarınada ve Beyoğlu’nun gayrimenkul yatırımcısı için cazibe merkezi haline gelecek olma nedenleri üç ana başlık altında toplanabilir.

1. İSTANBUL’A GELECEK YABANCI TURİST SAYISI, YURTDIŞI TURİZM POTANSİYELİ VE İSTANBUL’UN ULUSLARARASI FİNANS MERKEZİ OLMA İDDİASI

İstanbul’un hâlihazırda yedi milyon kişi olan yıllık yurtdışı turist sayısının önümüzdeki beş yıl içerisinde hem turist sayısı hem de turizm geliri bakımından en az ikiye katlanması beklenmektedir. Birçok görüş ve yatırımcı ise 2015 yılında İstanbul’la gelecek turist sayısını 20 milyon olarak işaret etmekte ve bu sayıya göre pozisyon almaktadır.

Bu gelişim ; şirketimize son birkaç yılda yoğunlaşan Tarihi Yarımada, Beyoğlu ve Taksim bölgesinde gözlenen otel yapımına yönelik yüksek gayrimenkul talebinden de anlaşılmaktadır.

Ayrıca halen dünyanın yedinci büyük turizm ülkesi olan Türkiye’nin diğer bölgelerine gelen turistlerin de bir dünya kültür ve tarih kenti olan İstanbul’a olan ilgileri gün geçtikçe artmaktadır.
Bunun yanında bilindiği üzere İstanbul’un en azından bölgesel bir “Finans Merkezi “olma iddiası mevcuttur. Birçok otorite Türkiye’nin önümüzdeki on yıl içerisinde bu iddiayı Ortadoğu ve Balkanlar özelinde doğrulamaktadır. Bu bağlamda İstanbul’u ziyaret edecek birçok yüksek gelir grubundan turistin Tarihi Yarımada ve Beyoğlu’na kayıtsız kalması pek mümkün değildir.

2. İSTANBUL’A GELECEK YERLİ TURİST SAYISI, YURTİÇİ TİCARET VE YURTİÇİ TURİZM POTANSİYELİ

İstanbul Türkiye’nin en büyük şehri ve kültür başkenti olarak her yıl milyonlarca yurtiçi turisti ve ticaret erbabını ağırlamaktadır. Gayrisafi yurtiçi milli geliri ve kişi başına düşen yıllık geliri ciddi şekilde artmakta olan ülkemizin iç turizm potansiyelinden İstanbul ve özellikle Tarihi Yarımada, Beyoğlu bölgesi doğal olarak aslan payını alacaktır.

3. İSTANBUL ‘DA YAŞAYAN 15 MİLYON İNSAN’IN KÜLTÜR, SANAT VE EĞLENCE İHTİYACININ KARŞILANMASINA YÖNELİK TİCARET POTANSİYELİ

Gözden kaçırılmaması gereken diğer bir unsur ise İstanbul’da yaşayan İstanbulluların her geçen gün artan gelir seviyesi, gelişen kültür düzeyi ve artan tarih ve sanat merakı kentlileri Tarihi Yarımada ve Beyoğlu’na yönlendirmektedir.

Ayrıca artık kanıtlanmış bir olgu olan İstanbul’un dünyanın en önemli eğlence merkezlerinden biri olduğu gerçeği hem İstanbulluları hem kenti ziyaret eden yerli yabancı turistleri Asmalımescit örneğinde olduğu gibi yine Tarihi Yarımada ve Beyoğlu bölgesine çekmektedir.

Sonuç Olarak; Gelecek On Yıl için İstanbul’un gayrimenkul yatırımcısına en çok kazandıracak bölgesi tartışmasız Tarihi Yarımada ve Beyoğlu bölgesi ya da yabancıların deyişiyle “Downtown “ dur.

 

Şerif ÜNAL